Thủ tục tách thửa đất: Điều kiện, hồ sơ & trình tự (2026)

Tách thửa là nhu cầu phổ biến khi cho tặng con cái, chuyển nhượng một phần đất hoặc phân chia thừa kế. Tuy nhiên, nếu không đáp ứng điều kiện, nhất là về diện tích tối thiểu, hồ sơ sẽ bị từ chối. Bài viết hướng dẫn thủ tục tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các quy định mới năm 2025.

1. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa là việc chia một thửa đất đã có Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mới, mỗi thửa được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Ngược lại với tách thửa là hợp thửa (gộp nhiều thửa thành một). Cả hai được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

2. Nguyên tắc tách thửa (Điều 220)

Việc tách thửa phải bảo đảm các nguyên tắc: thửa đất đã có Giấy chứng nhận và còn trong thời hạn sử dụng; các thửa hình thành sau tách phải bảo đảm lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp và thoát nước; không thuộc trường hợp pháp luật quy định không được tách. Một điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024: khi tách thửa mà phải dành một phần diện tích làm LỐI ĐI, phần diện tích này KHÔNG phải chuyển mục đích sử dụng đất — tháo gỡ vướng mắc so với quy định trước đây.

3. Điều kiện tách thửa đất

Theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, tách thửa phải đáp ứng đủ các điều kiện:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng);
• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Thửa đất hình thành sau tách VÀ thửa đất còn lại phải bảo đảm diện tích tối thiểu, kích thước cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Nếu thửa đất tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Trường hợp tách thửa kèm chuyển mục đích sử dụng một phần: các thửa sau tách phải đạt diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.

4. Diện tích tối thiểu được tách thửa

Pháp luật KHÔNG quy định một mức diện tích tối thiểu chung cho cả nước. Diện tích tối thiểu (và kích thước cạnh tối thiểu) để được tách thửa do Ủy ban nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định, khác nhau giữa các địa phương và giữa khu vực đô thị với nông thôn. Ví dụ, tại Hà Nội theo quy định hiện hành, đất ở tại phường, thị trấn thường phải đạt tối thiểu khoảng 50 m² và có kích thước cạnh mặt tiền tối thiểu; khu vực xã có mức riêng, cao hơn. Vì mỗi tỉnh một khác và có thể thay đổi, trước khi tách thửa bạn cần tra cứu quyết định hiện hành của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có đất.

5. Hồ sơ tách thửa đất

Hồ sơ đề nghị tách thửa thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được cập nhật về mẫu đơn theo quy định mới năm 2025), thông thường gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa theo mẫu hiện hành;
• Bản vẽ tách thửa do Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc đơn vị đo đạc có chức năng lập;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ liên quan nếu tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.

6. Trình tự, thủ tục tách thửa

1. Chuẩn bị hồ sơ và đo đạc lập bản vẽ tách thửa;
2. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc Bộ phận một cửa. Sau cải cách bộ máy năm 2025, Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường (đổi tên từ Sở Tài nguyên và Môi trường từ 01/3/2025);
3. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra điều kiện theo Điều 220; nếu không đủ điều kiện thì trả hồ sơ và nêu rõ lý do;
4. Nếu đủ điều kiện, cơ quan chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
5. Cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa và trao cho người sử dụng đất.

Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa thông thường không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

7. Chi phí tách thửa đất

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới: mức do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (thường ở mức vài chục nghìn đến khoảng 100.000 đồng/giấy);
• Phí đo đạc, lập bản vẽ tách thửa và phí thẩm định hồ sơ: theo quy định của địa phương; một số quy định mới năm 2025 điều chỉnh việc bảo đảm kinh phí đo đạc, nên đối chiếu quy định hiện hành tại nơi có đất;
• Nếu tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho: phát sinh thêm lệ phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2% (có trường hợp miễn khi tặng cho giữa người thân) và phí công chứng. Xem thêm lệ phí trước bạ nhà đất và thủ tục sang tên sổ đỏ.

8. Các trường hợp không được tách thửa

Không được tách thửa khi: đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên; đất đã hết thời hạn sử dụng; thửa hình thành sau tách không đạt diện tích, kích thước tối thiểu; đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi, quy hoạch dự án theo quy định; hoặc thửa đất không bảo đảm lối đi hợp lệ.

9. Câu hỏi thường gặp

Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?

Không. Một trong các điều kiện tách thửa là thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Nếu chưa có sổ, cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước.

Diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu?

Không có mức chung toàn quốc; do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khác nhau theo địa phương và khu vực đô thị, nông thôn. Cần tra quyết định hiện hành của tỉnh nơi có đất.

Thửa còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì làm sao?

Trường hợp tách ra mà thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề để bảo đảm điều kiện.

Tách thửa đất nông nghiệp có được không?

Được, nếu đáp ứng điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp theo quy định của tỉnh. Nếu muốn tách để lên đất ở thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Kết luận

Tách thửa đất phải đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, đặc biệt là diện tích tối thiểu do từng tỉnh quy định. Chuẩn bị hồ sơ đúng, đo đạc chính xác và nộp tại đúng cơ quan (Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường) giúp thủ tục thuận lợi. Nếu cần hỗ trợ tách thửa, kiểm tra điều kiện hoặc xử lý vướng mắc, có thể tham khảo dịch vụ tư vấn pháp lý của LTV Law.