Chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư: Thủ tục & Chi phí (2026)

Chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đất nông nghiệp, đất vườn lên đất ở ("lên thổ cư"), là nhu cầu rất phổ biến. Bài viết hướng dẫn trường hợp phải xin phép, căn cứ cho phép, thẩm quyền, hồ sơ, trình tự và cách tính chi phí theo Luật Đất đai 2024 cùng các quy định mới năm 2025.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng của thửa đất so với loại đất đã ghi trên Giấy chứng nhận, được cơ quan nhà nước ghi nhận. Có hai nhóm: nhóm phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền CHO PHÉP, và nhóm không phải xin phép nhưng phải ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG.

2. Lên thổ cư có phải xin phép không?

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích PHẢI được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, trong đó có việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và chuyển các loại đất khác sang đất ở. Vì vậy, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lên đất ở (thổ cư) LUÔN phải xin phép. Các trường hợp không thuộc khoản 1 thì không phải xin phép nhưng vẫn phải đăng ký biến động (khoản 3 Điều 121).

3. Căn cứ được cho phép chuyển lên đất ở

Theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nói cách khác, thửa đất muốn lên thổ cư phải phù hợp với quy hoạch là đất ở tại khu vực đó; nếu không phù hợp quy hoạch thì không được chuyển.

4. Thẩm quyền cho phép (sau cải cách 2025)

Sau khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp từ 01/7/2025 (bỏ cấp huyện), thẩm quyền được phân định lại theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP: đối với hộ gia đình, cá nhân, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định (trước đây thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện); cơ quan chuyên môn tham mưu là cơ quan quản lý đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường (tên mới của Sở Tài nguyên và Môi trường từ 01/3/2025). Với tổ chức, thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

5. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu hiện hành (ban hành kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng);
• Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại Bộ phận một cửa cấp xã hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công.

6. Trình tự và thời gian giải quyết

1. Nộp hồ sơ; cơ quan quản lý đất đai kiểm tra điều kiện, sự phù hợp quy hoạch;
2. Xác định nghĩa vụ tài chính (xác định giá đất cụ thể) và chuyển thông tin sang cơ quan thuế;
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ra Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất và các khoản khác;
5. Cập nhật, cấp đổi Giấy chứng nhận theo mục đích mới.

Thời gian giải quyết không tính thời gian xác định giá đất cụ thể và thời gian cơ quan thuế ra thông báo — đây thường là khâu kéo dài nhất trên thực tế.

7. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản lớn nhất, tính theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (không phải giá thị trường tự do):

• Chuyển đất nông nghiệp (không có nguồn gốc là đất ở) sang đất ở: tiền sử dụng đất = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển;
• Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở sang đất ở: thu theo phần chênh lệch, chia bậc theo hạn mức đất ở của địa phương (phần trong hạn mức và phần vượt hạn mức có tỷ lệ khác nhau).

Ví dụ: chuyển 100 m² đất trồng cây lên đất ở, giá đất ở theo bảng giá là 5.000.000 đồng/m², giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m². Tiền sử dụng đất = (5.000.000 - 200.000) x 100 = 480.000.000 đồng. Con số thực tế phụ thuộc bảng giá đất từng địa phương, nên cần đối chiếu bảng giá của tỉnh.

Ngoài ra còn có lệ phí trước bạ 0,5% (xem bài lệ phí trước bạ nhà đất), lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ (do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định). Một số trường hợp được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định.

8. Câu hỏi thường gặp

Đất ruộng, đất vườn lên thổ cư được không?

Được, nếu phù hợp quy hoạch sử dụng đất là đất ở tại khu vực đó và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Đất trồng lúa có thêm điều kiện riêng khi chuyển mục đích.

Tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường hay bảng giá?

Tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, không phải giá mua bán trên thị trường.

Sau 01/7/2025 nộp hồ sơ ở đâu?

Nộp tại Bộ phận một cửa cấp xã; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là người quyết định cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình, cá nhân.

Kết luận

Chuyển đất nông nghiệp, đất vườn lên thổ cư phải xin phép, phù hợp quy hoạch và nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất địa phương. Vì chi phí có thể rất lớn, nên tính toán kỹ trước khi thực hiện. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra quy hoạch, tính chi phí và làm thủ tục chuyển mục đích, có thể tham khảo dịch vụ tư vấn pháp lý của LTV Law.