Hợp đồng mua bán tài sản: Quyền sở hữu, Rủi ro và Bảo hành

Hợp đồng mua bán tài sản là giao dịch dân sự phổ biến, xuất hiện khi bạn mua nhà, mua xe, sang nhượng đồ đạc hay bất kỳ tài sản nào được phép giao dịch. Đây là hợp đồng dân sự điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, khác với hợp đồng mua bán hàng hóa trong thương mại giữa các thương nhân được điều chỉnh bởi Luật Thương mại (xem thêm biểu mẫu hợp đồng mua bán hàng hóa). Bài viết tập trung vào ba vấn đề dễ phát sinh tranh chấp nhất: khi nào quyền sở hữu chuyển sang bên mua, ai chịu rủi ro nếu tài sản mất mát hư hỏng, và nghĩa vụ bảo hành được xác định ra sao.

Hợp đồng mua bán tài sản là gì?

Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hai nghĩa vụ đối ứng cốt lõi là: bên bán giao tài sản và chuyển quyền sở hữu; bên mua nhận tài sản và thanh toán. Đối tượng của hợp đồng có thể là bất kỳ tài sản nào được phép giao dịch.

Khác với mua bán hàng hóa thương mại vốn đặt trọng tâm vào hoạt động sinh lợi của thương nhân, hợp đồng mua bán tài sản dân sự áp dụng chung cho mọi chủ thể (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức) với mọi loại tài sản dân sự như nhà, đất, xe, đồ dùng. Trong bài này, chúng tôi chỉ bàn về mua bán tài sản theo Bộ luật Dân sự.

Những nội dung chính của hợp đồng

Một hợp đồng mua bán tài sản chặt chẽ nên xác định rõ các nội dung dưới đây. Bảng tóm tắt giúp bạn hình dung căn cứ pháp lý và ý nghĩa của từng điều khoản trước khi đi vào chi tiết:

Đối tượng, chất lượng, giá và thanh toán

Theo Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được đem bán phải là tài sản được phép giao dịch và phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bên bán có quyền bán. Đây là điều kiện quan trọng: nếu bên bán không có quyền sở hữu hoặc không được ủy quyền bán, giao dịch có nguy cơ vô hiệu và bên mua có thể mất cả tài sản lẫn tiền. Vì vậy, trước khi ký, bên mua nên kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký xe, hóa đơn mua hàng; với vật đặc định (một chiếc xe, một thửa đất cụ thể), hợp đồng cần mô tả chi tiết để tránh nhầm lẫn khi giao nhận.

Chất lượng của tài sản do các bên thỏa thuận (Điều 432); khi không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của tài sản cùng loại. Về giá và phương thức thanh toán, Điều 433 quy định giá do các bên thỏa thuận hoặc theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm thanh toán. Các bên nên ghi rõ tổng giá, lịch thanh toán (đặt cọc, thanh toán theo đợt, thanh toán khi bàn giao), hình thức chuyển tiền và chứng từ. Với giao dịch giá trị lớn, khoản đặt cọc thường được dùng để bảo đảm giao kết; bạn có thể tham khảo biểu mẫu hợp đồng đặt cọc.

Giao tài sản: thời hạn, địa điểm và chi phí

Bên bán phải giao tài sản đúng thời hạn thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì bên mua có quyền yêu cầu giao bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước hợp lý (Điều 434). Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì áp dụng quy định về địa điểm thực hiện nghĩa vụ (Điều 435). Bên bán phải giao đúng số lượng, chất lượng, cùng giấy tờ và chủng loại như đã cam kết (Điều 436).

Về chi phí, Điều 442 quy định chi phí vận chuyển và chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì bên bán chịu chi phí vận chuyển đến địa điểm giao, còn chi phí liên quan đến chuyển quyền sở hữu do bên mua chịu, trừ trường hợp luật quy định khác. Ghi rõ điều khoản này giúp tránh tranh cãi về phí sang tên, phí công chứng, thuế và lệ phí trước bạ.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu

Đây là nội dung then chốt. Theo nguyên tắc chung tại Điều 161 và các quy định về chuyển quyền sở hữu trong mua bán, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Tuy nhiên, đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà đất, ô tô, xe máy, tàu thuyền thì quyền sở hữu chỉ được chuyển kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký (sang tên), chứ không phải từ lúc ký hợp đồng hay giao chìa khóa. Đây là lý do khi mua nhà đất, dù đã trả tiền và nhận bàn giao, bên mua vẫn chưa phải chủ sở hữu hợp pháp cho đến khi hoàn tất đăng ký biến động và được cấp giấy chứng nhận đứng tên mình. Việc chưa hoàn thành đăng ký là nguồn cơn của nhiều tranh chấp, nên bên mua cần đôn đốc hoàn tất thủ tục càng sớm càng tốt.

Thời điểm chịu rủi ro

Song hành với chuyển quyền sở hữu là câu hỏi: nếu tài sản bị mất, hư hỏng ngoài ý muốn thì ai gánh chịu? Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:

• Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua; bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, với tài sản thông thường, ranh giới chịu rủi ro là thời điểm giao nhận; với tài sản phải đăng ký, ranh giới là thời điểm hoàn thành đăng ký. Do đây là quy định cho phép thỏa thuận khác, các bên nên chủ động thống nhất ai chịu rủi ro trong khoảng thời gian tài sản đã giao nhưng chưa hoàn tất sang tên, và cân nhắc mua bảo hiểm cho tài sản giá trị lớn.

Nghĩa vụ trả tiền, bảo đảm quyền sở hữu và bảo hành

Bên mua có nghĩa vụ trả đủ tiền đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận (Điều 440); nếu chỉ thỏa thuận thời hạn giao tài sản mà không thỏa thuận thời hạn trả tiền thì bên mua phải trả tiền tại thời điểm nhận tài sản. Về phía bên bán, Điều 444 buộc bên bán phải bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán, không để người thứ ba tranh chấp; nếu tài sản bị người thứ ba đòi và bên mua phải trả lại, bên bán phải hoàn tiền và bồi thường thiệt hại, trừ khi bên mua biết hoặc phải biết tài sản đang thuộc quyền của người thứ ba. Bên bán cũng phải bảo đảm chất lượng tài sản như đã thỏa thuận (Điều 445).

Theo Điều 446 đến Điều 449, bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với tài sản mua bán trong một thời hạn nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong thời hạn bảo hành, nếu phát hiện khuyết tật, bên mua có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi tài sản có khuyết tật lấy tài sản khác hoặc trả lại tài sản để lấy lại tiền (Điều 447). Nếu bên bán không sửa chữa được hoặc không sửa xong trong thời hạn thì bên mua có quyền trả lại tài sản và yêu cầu hoàn tiền. Ngoài ra, bên bán còn có thể phải bồi thường thiệt hại do khuyết tật kỹ thuật của tài sản gây ra trong thời hạn bảo hành, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc thiệt hại do lỗi của bên mua (Điều 449).

Mua bán đặc thù và lưu ý thực tế

Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định một số dạng mua bán riêng: mua sau khi sử dụng thử (Điều 452) cho phép bên mua dùng thử tài sản trong một thời hạn rồi mới quyết định mua; mua trả chậm, trả dần (Điều 453), theo đó bên bán có thể bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi bên mua trả đủ tiền; và chuộc lại tài sản đã bán (Điều 454), khi bên bán được thỏa thuận quyền chuộc lại trong một thời hạn nhất định. Các dạng này cần điều khoản rõ ràng để tránh hiểu lầm về thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Về mặt thực tế, cần lưu ý: hợp đồng mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực và làm thủ tục đăng ký sang tên; mua bán ô tô, xe máy phải sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng nên mô tả tài sản thật chi tiết, quy định rõ điều khoản đặt cọc, lịch thanh toán, thời điểm và biên bản bàn giao, điều khoản phạt vi phạm và phương thức giải quyết tranh chấp. Chuẩn bị kỹ những điều khoản này ngay từ đầu giúp giảm đáng kể rủi ro về sau.

Câu hỏi thường gặp

Đã trả tiền và nhận nhà thì tôi đã là chủ sở hữu chưa?

Chưa. Với nhà đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu chỉ chuyển cho bạn kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên, dù bạn đã trả tiền và nhận bàn giao. Bạn nên hoàn tất công chứng và đăng ký biến động sớm.

Tài sản hư hỏng sau khi ký nhưng chưa giao thì ai chịu?

Theo Điều 441, bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi giao cho bên mua, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Với tài sản phải đăng ký, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký.

Hợp đồng mua bán tài sản có bắt buộc công chứng không?

Không phải mọi hợp đồng đều bắt buộc công chứng. Tuy nhiên các giao dịch về nhà ở, quyền sử dụng đất theo quy định phải được công chứng hoặc chứng thực. Với tài sản thông thường, các bên có thể tự lập hợp đồng bằng văn bản.

Bên bán không có bảo hành thì tôi có được yêu cầu sửa chữa không?

Nghĩa vụ bảo hành chỉ phát sinh khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Nếu không có bảo hành nhưng tài sản có khuyết tật mà bên bán biết và không báo, bạn vẫn có thể viện dẫn nghĩa vụ bảo đảm chất lượng tại Điều 445 để yêu cầu xử lý.

Người bán không phải chủ sở hữu thì hợp đồng có hiệu lực không?

Điều 431 yêu cầu tài sản phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bên bán có quyền bán. Nếu bên bán không có quyền, giao dịch có nguy cơ vô hiệu và bạn có thể mất tài sản. Hãy kiểm tra kỹ giấy tờ sở hữu và văn bản ủy quyền trước khi thanh toán.

Kết luận

Hợp đồng mua bán tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015 xoay quanh ba trục quan trọng: thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm chịu rủi ro và nghĩa vụ bảo hành. Nắm rõ các mốc pháp lý này, đồng thời mô tả tài sản chi tiết và thỏa thuận đầy đủ về giá, thanh toán, bàn giao, phạt vi phạm sẽ giúp các bên hạn chế tranh chấp. Với tài sản phải đăng ký như nhà đất, xe, việc hoàn tất thủ tục sang tên là bước quyết định để bạn thực sự trở thành chủ sở hữu.

Nếu bạn cần rà soát hoặc soạn thảo một hợp đồng mua bán tài sản phù hợp với giao dịch cụ thể, đội ngũ LTV Law có thể hỗ trợ qua dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng. Chúng tôi sẵn sàng trao đổi để bạn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trước khi đặt bút ký.