Mẫu hợp đồng đặt cọc 2026 (mua bán nhà đất, tải file Word)

Hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền (hoặc tài sản) để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính (thường là mua bán nhà đất, ô tô, tài sản có giá trị). Đặt cọc gắn với chế tài phạt cọc, nên cần soạn rõ ràng để bảo vệ quyền lợi.

Mẫu dưới đây theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Khi có tranh chấp, hợp đồng đặt cọc chi tiết là căn cứ quan trọng để xác định bên nào vi phạm và mức phạt cọc.

Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước

Đây là điểm rất dễ nhầm và ảnh hưởng trực tiếp đến chế tài:

• Đặt cọc: có chế tài phạt cọc — bên đặt cọc từ chối thì mất cọc, bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và đền một khoản tương đương.
• Tiền trả trước (tiền ứng trước): chỉ là một phần nghĩa vụ thanh toán, KHÔNG phát sinh phạt cọc; nếu giao dịch không thành thì hoàn trả lại.

Nguyên tắc: nếu văn bản KHÔNG ghi rõ khoản tiền là "đặt cọc" thì khoản tiền đó thường được coi là tiền trả trước. Vì vậy, muốn có chế tài phạt cọc, hợp đồng phải ghi rõ đây là khoản ĐẶT CỌC.

Các trường hợp không bị phạt cọc

Không phải cứ không thực hiện được giao dịch là bị phạt cọc. Không áp dụng phạt cọc khi:

• Do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan (Điều 156 và Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015);
• Lỗi dẫn đến không giao kết, thực hiện được hợp đồng thuộc về cả hai bên;
• Hai bên có thỏa thuận khác về hậu quả khi không giao kết, thực hiện hợp đồng (Điều 328 cho phép thỏa thuận khác).

Rủi ro khi đặt cọc mua nhà, đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Trước khi đặt cọc mua nhà đất, cần kiểm tra tài sản có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không: đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất (theo Luật Đất đai 2024). Nếu đặt cọc mua đất chưa có sổ, đất dự án chưa đủ điều kiện, hợp đồng chuyển nhượng chính có thể vô hiệu, việc đòi lại tiền và xử lý cọc trở nên phức tạp. Không nên đặt cọc số tiền quá lớn với tài sản chưa rõ ràng về pháp lý.

⬇ Tải mẫu (file Word)

Nội dung mẫu hợp đồng đặt cọc

⬇ Tải mẫu (file Word)

Hướng dẫn điền

• Mô tả chính xác tài sản giao dịch (đặc biệt nhà đất: số thửa, tờ bản đồ, số Giấy chứng nhận) để tránh nhầm lẫn.
• Ghi rõ số tiền đặt cọc bằng số và bằng chữ, và mối liên hệ với giá trị hợp đồng chính.
• Nêu rõ thời hạn ký hợp đồng chính thức và nơi công chứng.
• Quy định rõ mức phạt cọc cho từng bên nếu không giao kết — mặc định theo luật là mất cọc/đền gấp đôi, nhưng hai bên có thể thỏa thuận khác.
• Nên có người làm chứng hoặc lập vi bằng với giao dịch giá trị lớn; giữ chứng từ chuyển/nhận tiền.

Lưu ý pháp lý

• Căn cứ pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc.
• Bản thân hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng nên lập rõ ràng; hợp đồng mua bán nhà đất chính thức thì bắt buộc công chứng, chứng thực.
• Chế tài mặc định: bên đặt cọc từ chối thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả cọc + đền một khoản tương đương (phạt cọc), trừ khi thỏa thuận khác.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua nhà mà một bên đổi ý thì xử lý thế nào?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất số tiền cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và đền một khoản tương đương (phạt cọc), trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?

Không bắt buộc. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi hai bên ký. Tuy nhiên với giao dịch nhà đất giá trị lớn, nhiều người chọn công chứng hoặc lập vi bằng để tăng tính an toàn pháp lý.

Nên đặt cọc bao nhiêu phần trăm giá trị nhà đất?

Pháp luật không quy định; thực tế thường 5–10% giá trị giao dịch do hai bên thỏa thuận. Số tiền càng lớn thì ràng buộc càng cao nhưng rủi ro cũng lớn hơn nếu giao dịch không thành.

Trường hợp nào không bị phạt cọc?

Không áp dụng phạt cọc khi việc không giao kết, thực hiện được hợp đồng là do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan (Điều 156, Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015), do lỗi của cả hai bên, hoặc khi hai bên có thỏa thuận khác về hậu quả.

Đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ có rủi ro gì?

Rủi ro cao. Đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng (có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng) theo Luật Đất đai 2024. Đặt cọc mua đất chưa đủ điều kiện, hợp đồng chuyển nhượng chính có thể vô hiệu, việc đòi lại tiền và xử lý cọc sẽ phức tạp; không nên đặt cọc số tiền lớn.

Khoản tiền đưa trước không ghi rõ là đặt cọc thì tính sao?

Nếu không ghi rõ là đặt cọc, khoản tiền thường được coi là tiền trả trước và không phát sinh chế tài phạt cọc; nếu giao dịch không thành thì hoàn trả. Muốn có chế tài phạt cọc, hợp đồng phải ghi rõ đây là khoản đặt cọc.