Mẫu hợp đồng mua bán đất 2026 (tải Word)

Trong đời sống thường gọi là "hợp đồng mua bán đất", nhưng tên pháp lý chính xác là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không "bán" đất mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng.

Hợp đồng được lập theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) và Bộ luật Dân sự 2015. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực; đây là điều kiện quan trọng nhất để giao dịch hợp pháp.

Trước khi ký, bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), đất không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Hợp đồng thường được lập thành nhiều bản có giá trị như nhau: mỗi bên giữ một bản, một bản lưu tại tổ chức công chứng và các bản dùng cho thủ tục đăng ký biến động, nộp thuế; nên chuẩn bị tối thiểu 4 - 5 bản.

⬇ Tải mẫu (file Word)

Nội dung mẫu hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

⬇ Tải mẫu (file Word)

Hướng dẫn điền

• Ghi đúng, đầy đủ thông tin nhân thân của Bên A và Bên B theo căn cước công dân; nếu tài sản là của vợ chồng thì cả hai vợ chồng cùng đứng tên bên chuyển nhượng.
• Điều 1: điền chính xác số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng, số Giấy chứng nhận theo đúng sổ đỏ/sổ hồng.
• Điều 2: ghi rõ giá chuyển nhượng bằng số và bằng chữ, phương thức và tiến độ thanh toán để tránh tranh chấp.
• Điều 3, Điều 4: nêu rõ cam kết đất không tranh chấp, không bị kê biên và nghĩa vụ phối hợp làm thủ tục sang tên.
• Điều 5: mặc định thuế thu nhập cá nhân 2% do bên bán, lệ phí trước bạ 0,5% do bên mua; nếu thỏa thuận khác thì ghi rõ ai chịu.
• Điều 6: ghi số bản hợp đồng; lưu ý hợp đồng chỉ có hiệu lực từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực.
• Sau khi hai bên ký, mang hợp đồng đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để công chứng, chứng thực.
• Sau khi công chứng, thực hiện kê khai thuế, lệ phí và nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai.

Lưu ý pháp lý

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; hợp đồng chỉ ký tay, không công chứng/chứng thực thì không có hiệu lực và không thực hiện được thủ tục sang tên.
• Bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng - đây là điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024.
• Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình, phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả những người có quyền sử dụng đất chung.
• Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thông thường là 2% trên giá chuyển nhượng (bên chuyển nhượng nộp); lệ phí trước bạ là 0,5% (bên nhận chuyển nhượng nộp), trừ khi các bên có thỏa thuận khác về người chịu.
• Hợp đồng nên lập tối thiểu 4 - 5 bản: mỗi bên giữ một bản, tổ chức công chứng lưu một bản, và các bản dùng cho hồ sơ đăng ký biến động, kê khai thuế.
• Nên kiểm tra quy hoạch, tình trạng pháp lý của thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai trước khi ký để tránh mua phải đất đang tranh chấp, đang bị kê biên hoặc thuộc diện thu hồi.

Câu hỏi thường gặp

Gọi là hợp đồng mua bán đất có đúng không?

Trong giao tiếp thường gọi là mua bán đất, nhưng tên pháp lý đúng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không sở hữu và bán đất.

Hợp đồng mua bán đất có bắt buộc công chứng không?

Có. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng/chứng thực thì hợp đồng không có hiệu lực.

Mua bán đất chưa có sổ đỏ được không?

Về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đủ điều kiện chuyển nhượng. Đất chưa có sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý; bạn nên tư vấn kỹ trước khi giao dịch.

Ai phải nộp thuế, phí khi mua bán đất?

Theo quy định, bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Các bên có thể thỏa thuận khác về người chịu và ghi rõ trong hợp đồng.

Đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên có chuyển nhượng được không?

Không. Quyền sử dụng đất phải không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì mới được chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024.

Sau khi công chứng hợp đồng thì làm gì tiếp?

Các bên kê khai, nộp thuế và lệ phí, sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai để bên nhận chuyển nhượng được cấp/cập nhật Giấy chứng nhận.