Phân loại đất theo Luật Đất đai 2024: Đất thổ cư, ONT, ODT là gì (2026)

Phân loại đất là việc sắp xếp các loại đất thành nhóm căn cứ vào mục đích sử dụng. Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, hiệu lực từ ngày 01/8/2024), đất đai được chia thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, đất ở tại nông thôn có ký hiệu ONT và đất ở tại đô thị có ký hiệu ODT là hai loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp mà người dân quan tâm nhất vì liên quan đến quyền xây nhà.

Còn "đất thổ cư" là cách gọi dân gian, không phải thuật ngữ pháp lý; trên thực tế đó chính là đất ở (gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị). Hiểu đúng loại đất giúp người dân biết được quyền xây dựng, khả năng chuyển mục đích, nghĩa vụ thuế và giá trị của thửa đất.

Ba nhóm đất theo Điều 9 Luật Đất đai 2024

Điều 9 Luật Đất đai 2024 phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng thành ba nhóm sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, ví dụ:

• Đất trồng cây hằng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác).
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất lâm nghiệp (đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất).
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác.

2. Nhóm đất phi nông nghiệp

Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại đất không dùng cho mục đích nông nghiệp, trong đó có:

• Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp...).
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng (giao thông, thủy lợi, công trình công cộng khác...).
• Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng.
• Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng.
• Đất phi nông nghiệp khác.

3. Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng hoặc chưa được đưa vào sử dụng theo quy định. Khi được đưa vào khai thác, đất này sẽ được xác định mục đích và chuyển sang nhóm đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp phù hợp.

Đất thổ cư, đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (ODT)

Đây là ba khái niệm hay bị nhầm lẫn:

• Đất thổ cư: là cách gọi dân gian của đất ở. Pháp luật không dùng từ "thổ cư"; khi người dân nói đất thổ cư nghĩa là đất được phép xây dựng nhà ở.
• Đất ở tại nông thôn (ONT): là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại khu vực nông thôn, gồm đất để xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
• Đất ở tại đô thị (ODT): là đất ở thuộc khu vực đô thị (phường, thị trấn và khu vực được quy hoạch phát triển đô thị), dùng để xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống.

Cả ONT và ODT đều là đất ở, đều được xây nhà. Khác biệt chủ yếu nằm ở vị trí (nông thôn hay đô thị), quy hoạch, hạn mức giao đất ở, mật độ xây dựng và thường là giá đất (đất ở đô thị thường có giá cao hơn).

Ý nghĩa ký hiệu loại đất ghi trên sổ đỏ

Trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ), mục đích sử dụng đất được ghi bằng tên loại đất kèm ký hiệu. Biết ký hiệu giúp người dân xác định nhanh loại đất của mình. Một số ký hiệu phổ biến:

Ngoài loại đất, sổ đỏ còn ghi thời hạn sử dụng (lâu dài hay có thời hạn) và nguồn gốc sử dụng đất. Người dân nên đọc kỹ các thông tin này để hiểu đầy đủ quyền của mình đối với thửa đất.

Vì sao cần biết loại đất của mình

Xác định đúng loại đất có ý nghĩa thực tế quan trọng:

• Quyền xây nhà ở: chỉ được xây nhà ở trên đất ở (ONT, ODT). Muốn xây nhà trên đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
• Chuyển mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp sang đất ở thường phải nộp tiền sử dụng đất, tính theo chênh lệch giá giữa hai loại đất theo bảng giá đất, nên chi phí có thể lớn.
• Giá trị và giao dịch: đất ở thường có giá trị cao hơn đất nông nghiệp; loại đất ảnh hưởng đến giá mua bán và khả năng vay vốn.
• Nghĩa vụ thuế, phí: thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản khác được tính khác nhau theo loại đất.
• Rủi ro pháp lý: sử dụng đất sai mục đích (ví dụ xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích) có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục.

Thời hạn sử dụng đất theo từng nhóm

Ngoài mục đích sử dụng, mỗi loại đất còn có thời hạn sử dụng khác nhau, ghi rõ trên Giấy chứng nhận:

Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng và giá trị thửa đất. Đất ở sử dụng ổn định lâu dài thường được ưa chuộng hơn đất có thời hạn. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp sản xuất được tiếp tục sử dụng mà không phải làm lại thủ tục giao đất.

Hạn mức đất ở và phần vượt hạn mức

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, khác nhau giữa khu vực nông thôn và đô thị, giữa các địa phương. Hạn mức có ý nghĩa thực tế lớn: phần diện tích đất ở trong hạn mức thường được hưởng mức nghĩa vụ tài chính ưu đãi hơn, trong khi phần vượt hạn mức có thể phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn khi công nhận hoặc chuyển mục đích. Vì vậy khi làm sổ hoặc chuyển mục đích sang đất ở, nên tra cứu hạn mức của địa phương để dự trù chi phí.

Chuyển mục đích sử dụng đất khi cần

Nếu muốn thay đổi mục đích sử dụng (ví dụ từ đất trồng cây lâu năm CLN sang đất ở), người sử dụng đất phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích tại Văn phòng đăng ký đất đai, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc chuyển mục đích thuộc các trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo Luật Đất đai 2024. Do chi phí chuyển mục đích phụ thuộc bảng giá đất và diện tích, người dân nên hỏi trước cơ quan thuế và cơ quan đất đai để dự trù kinh phí.

Câu hỏi thường gặp

Đất thổ cư là loại đất gì?

Đất thổ cư là cách gọi dân gian của đất ở, tức đất được phép xây dựng nhà ở, gồm đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT). Pháp luật đất đai không dùng thuật ngữ "đất thổ cư".

ONT và ODT khác nhau thế nào?

ONT là đất ở tại nông thôn, ODT là đất ở tại đô thị. Cả hai đều là đất ở và được xây nhà; khác nhau ở vị trí, quy hoạch, hạn mức và thường là giá đất (đất ở đô thị thường cao hơn).

Luật Đất đai 2024 chia đất thành mấy nhóm?

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất được chia thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Không được xây nhà ở trực tiếp trên đất nông nghiệp. Muốn xây nhà, phải làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở, phù hợp quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền cho phép, đồng thời nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Làm sao biết đất của tôi thuộc loại nào?

Xem mục đích sử dụng đất và ký hiệu loại đất ghi trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ). Ví dụ ONT là đất ở nông thôn, ODT là đất ở đô thị, CLN là đất trồng cây lâu năm, LUC là đất chuyên trồng lúa nước.