Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật 2023 (mới nhất)

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thay đổi nhiều điều kiện quan trọng: bỏ vốn pháp định 20 tỷ, siết hoạt động môi giới. Nhiều thông tin trên mạng vẫn dẫn quy định cũ ("2 người có chứng chỉ", "hiệu lực 01/01/2025") đã không còn đúng. Bài viết cập nhật chính xác điều kiện kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản theo luật hiện hành.

1. Căn cứ pháp lý và điểm mới quan trọng

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, có hiệu lực từ 01/8/2024 (được đẩy sớm từ mốc 01/01/2025 theo Luật số 43/2024/QH15). Ba thay đổi lớn so với Luật 2014:

• Bỏ quy định vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng khi kinh doanh bất động sản;
• Cá nhân môi giới bất động sản không còn được hành nghề tự do, phải hành nghề trong một doanh nghiệp;
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới chỉ cần tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (Luật 2014 yêu cầu 2 người).

Bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện; đây là các điều kiện con phải đáp ứng.

2. Phân biệt "kinh doanh bất động sản" và "kinh doanh dịch vụ bất động sản"

• Kinh doanh bất động sản: đầu tư, xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình, quyền sử dụng đất...;
• Kinh doanh dịch vụ bất động sản: môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản.

3. Điều kiện với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 9)

• Phải thành lập doanh nghiệp (theo Luật Doanh nghiệp) hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản;
• Với doanh nghiệp thực hiện dự án: vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên; đồng thời bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu theo quy định;
• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định.

Lưu ý: vốn chủ sở hữu 20%/15% nêu trên là yêu cầu với dự án, khác với "vốn pháp định" đã bị bãi bỏ.

4. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

• Doanh nghiệp môi giới: có tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới; có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất theo quy định;
• Cá nhân môi giới: phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản (không được hành nghề tự do).

5. Điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Theo Nghị định 96/2024, sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 1 người có chứng chỉ hành nghề môi giới; người quản lý, điều hành sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới; có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng; có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.

6. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Việc thi để cấp chứng chỉ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức. Điều kiện dự thi: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án; tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; có giấy chứng nhận hoàn thành khóa bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới. Thí sinh đạt khi cả hai phần thi đạt từ 70 điểm trở lên; danh sách được cấp chứng chỉ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

7. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo luật. Riêng nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng và văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; số tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua (điểm mới của Luật 2023).

8. Mức phạt khi kinh doanh không đủ điều kiện

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (mức áp dụng với tổ chức; cá nhân bằng một nửa):

• Kinh doanh bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định: 50–60 triệu đồng;
• Kinh doanh dịch vụ bất động sản không thành lập doanh nghiệp hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới: 120–160 triệu đồng.

Các vi phạm về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh có thể bị phạt cao hơn; mức phạt áp dụng theo văn bản có hiệu lực tại thời điểm xử lý.

9. Câu hỏi thường gặp

Kinh doanh bất động sản còn cần vốn pháp định 20 tỷ không?

Không. Luật 2023 đã bỏ quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng. Với dự án, chỉ còn yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu 20%/15%.

Cá nhân có được làm môi giới bất động sản tự do không?

Không. Cá nhân môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch.

Doanh nghiệp môi giới cần bao nhiêu người có chứng chỉ?

Tối thiểu 1 người có chứng chỉ hành nghề môi giới (không còn yêu cầu 2 người như luật cũ).

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ khi nào?

Từ 01/8/2024 (được đẩy sớm từ mốc 01/01/2025). Thông tin ghi 01/01/2025 là đã cũ.

Kết luận

Điều kiện kinh doanh bất động sản đã thay đổi đáng kể theo Luật 2023: bỏ vốn pháp định, siết môi giới, giảm số chứng chỉ với doanh nghiệp môi giới. Xác định đúng loại hình (kinh doanh bất động sản hay dịch vụ) và đáp ứng đúng điều kiện giúp tránh mức phạt lớn. Nếu cần hỗ trợ thành lập công ty bất động sản, môi giới, sàn giao dịch đúng luật, có thể tham khảo dịch vụ pháp lý doanh nghiệp của LTV Law.