Thế chấp tài sản: Quy định, Đăng ký & Xử lý tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến nhất trong đời sống dân sự và hoạt động tín dụng. Khi vay vốn ngân hàng, ký kết hợp đồng thương mại hay bảo đảm cho một khoản nợ, các bên thường lựa chọn thế chấp bởi ưu điểm là bên có tài sản vẫn tiếp tục giữ và khai thác tài sản của mình. Bài viết dưới đây trình bày những quy định cơ bản về thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015, với mong muốn giúp bạn đọc hiểu đúng bản chất, quyền lợi và những lưu ý khi tham gia quan hệ thế chấp.

1. Thế chấp tài sản là gì

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp). Đây chính là điểm cốt lõi phân biệt thế chấp với cầm cố: trong thế chấp, tài sản không được chuyển giao mà vẫn do bên thế chấp giữ.

Cũng theo Điều 317, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Nhờ đặc điểm không chuyển giao tài sản, bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục ở trong ngôi nhà, canh tác trên thửa đất hay vận hành dây chuyền sản xuất đã thế chấp, miễn là không làm mất, hư hỏng hoặc giảm sút giá trị tài sản. Đây là lý do thế chấp được ưa chuộng đối với những tài sản có giá trị lớn và gắn với hoạt động sinh lợi của bên bảo đảm.

Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Dân sự. Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết tổng quan về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để có cái nhìn hệ thống trước khi đi sâu vào từng biện pháp.

2. Tài sản thế chấp gồm những gì

Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp khá rộng. Tài sản thế chấp có thể là bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng; có thể là động sản như phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị, hàng hóa; có thể là tài sản hình thành trong tương lai; và cũng có thể là quyền tài sản.

Một quy định đáng chú ý là về vật phụ. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Quy định này giúp xác định rõ phạm vi tài sản bảo đảm, tránh tranh chấp khi xử lý về sau.

Trên thực tế, khi thế chấp nhà đất, các bên cần mô tả chính xác thửa đất, tài sản gắn liền với đất và những tài sản đi kèm để phạm vi bảo đảm được rõ ràng. Việc định giá tài sản thế chấp cũng nên được thực hiện cẩn trọng, vì con số này ảnh hưởng trực tiếp đến hạn mức nghĩa vụ được bảo đảm.

3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Đây là hiệu lực giữa các bên trong hợp đồng.

Bên cạnh hiệu lực giữa các bên, Điều 319 còn quy định thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba có ý nghĩa quan trọng: khi biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng, bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản và được ưu tiên thanh toán so với những chủ nợ khác. Do đó, việc đăng ký không chỉ là thủ tục hành chính mà còn quyết định thứ tự ưu tiên khi có nhiều bên cùng có quyền đối với một tài sản.

Về hình thức, tuy Bộ luật Dân sự không đòi hỏi mọi hợp đồng thế chấp đều phải công chứng, nhưng đối với thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, pháp luật chuyên ngành yêu cầu hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, các bên nên lập hợp đồng thế chấp bằng văn bản rõ ràng và thực hiện công chứng khi thế chấp nhà đất để bảo đảm giá trị pháp lý.

4. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Điểm nổi bật là bên thế chấp được tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản thế chấp và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Nói cách khác, người thế chấp nhà đất vẫn có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh trên tài sản đó trong thời gian thế chấp.

Về quyền định đoạt, bên thế chấp được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp trong một số trường hợp. Cụ thể, nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì bên thế chấp được bán hàng hóa đó, khi ấy quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế. Đối với tài sản thế chấp khác, bên thế chấp chỉ được bán, trao đổi, tặng cho nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Về nghĩa vụ, bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận; phải bảo quản, giữ gìn tài sản; phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục khi tài sản có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; đồng thời phải thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có. Những nghĩa vụ này nhằm bảo đảm giá trị của tài sản được duy trì trong suốt thời gian bảo đảm.

5. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 322 và Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015. Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản của bên thế chấp. Bên nhận thế chấp cũng có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

Quyền quan trọng nhất của bên nhận thế chấp là được xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Ngoài ra, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

Về nghĩa vụ, khi việc thế chấp chấm dứt, bên nhận thế chấp phải trả các giấy tờ cho bên thế chấp theo thỏa thuận và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp trong trường hợp pháp luật quy định phải đăng ký. Sự phối hợp của bên nhận thế chấp trong khâu xóa đăng ký là điều kiện để bên thế chấp khôi phục đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản.

6. Phân biệt thế chấp và cầm cố tài sản

Thế chấp và cầm cố đều là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng khác nhau ở điểm mấu chốt là việc chuyển giao tài sản. Bảng dưới đây tóm tắt những khác biệt cơ bản, đồng thời hệ thống lại quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp để bạn đọc dễ đối chiếu. Bạn đọc quan tâm có thể xem thêm bài cầm cố tài sản để so sánh chi tiết.

Tiêu chí	Thế chấp tài sản	Cầm cố tài sản
Chuyển giao tài sản	Không chuyển giao; tài sản do bên thế chấp giữ hoặc giao người thứ ba giữ	Bên cầm cố giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ
Loại tài sản thường gặp	Bất động sản, động sản có giá trị lớn, tài sản hình thành trong tương lai, quyền tài sản	Thường là động sản, giấy tờ có giá gọn nhẹ, dễ giao nhận
Khai thác, sử dụng tài sản	Bên thế chấp vẫn khai thác, sử dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức	Bên cầm cố thường không trực tiếp sử dụng do đã giao tài sản
Quyền bên nhận bảo đảm	Kiểm tra tài sản; yêu cầu cung cấp thông tin; xử lý tài sản khi đến hạn không thực hiện nghĩa vụ	Giữ tài sản; xử lý tài sản khi đến hạn không thực hiện nghĩa vụ
Nghĩa vụ bên bảo đảm	Giữ gìn, bảo quản tài sản, giao giấy tờ nếu có thỏa thuận, thông báo quyền của người thứ ba	Giao tài sản đúng thỏa thuận, thông báo tình trạng, quyền của người thứ ba

Việc lựa chọn thế chấp hay cầm cố phụ thuộc vào loại tài sản, nhu cầu tiếp tục sử dụng tài sản và sự thỏa thuận giữa các bên. Với tài sản có giá trị lớn gắn với hoạt động của bên bảo đảm, thế chấp thường là lựa chọn phù hợp hơn.

7. Đăng ký thế chấp tài sản

Đăng ký thế chấp là việc ghi nhận biện pháp thế chấp vào cơ quan đăng ký theo pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một số tài sản khác mà pháp luật quy định, việc đăng ký thế chấp là bắt buộc và là điều kiện để biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Ý nghĩa của đăng ký thể hiện ở hai khía cạnh. Thứ nhất, đăng ký làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, giúp bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản kể cả khi tài sản đã được chuyển cho người khác trong những trường hợp luật cho phép. Thứ hai, thời điểm đăng ký là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ hoặc khi có nhiều chủ nợ cùng quyền lợi. Bên đăng ký trước, có hiệu lực đối kháng trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.

Cơ quan đăng ký tùy loại tài sản mà khác nhau: thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; một số động sản, quyền tài sản được đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. Các bên nên thực hiện đăng ký ngay sau khi ký hợp đồng để bảo đảm quyền ưu tiên của mình.

8. Xử lý tài sản thế chấp

Xử lý tài sản thế chấp là bước phát sinh khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng cam kết. Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bảo đảm được xử lý trong các trường hợp: đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; và trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Về phương thức xử lý, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận một trong các phương thức: bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; hoặc phương thức khác. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trước khi xử lý, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác trong thời hạn hợp lý.

Về thứ tự ưu tiên thanh toán, Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba, tức là theo thời điểm đăng ký. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản được thanh toán theo thứ tự ưu tiên này, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản. Đây chính là lý do khiến việc đăng ký sớm có ý nghĩa thực tiễn rất lớn đối với bên nhận thế chấp.

9. Chấm dứt thế chấp và một số lưu ý thực tiễn

Theo Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp: nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; tài sản thế chấp đã được xử lý; hoặc theo thỏa thuận của các bên. Khi thế chấp chấm dứt, các bên thực hiện thủ tục xóa đăng ký để bên thế chấp khôi phục đầy đủ quyền đối với tài sản.

Từ thực tiễn, để hạn chế rủi ro khi tham gia quan hệ thế chấp, các bên nên lưu ý một số điểm. Một là lập hợp đồng thế chấp bằng văn bản đầy đủ, mô tả rõ tài sản, nghĩa vụ được bảo đảm và phương thức xử lý khi vi phạm. Hai là thực hiện công chứng khi thế chấp nhà đất và đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm hiệu lực đối kháng và thứ tự ưu tiên. Ba là định giá tài sản một cách hợp lý, tránh định giá quá cao dẫn đến rủi ro khi xử lý. Bốn là thỏa thuận rõ điều khoản xử lý tài sản để chủ động khi có tranh chấp. Bạn đọc có nhu cầu soạn thảo hợp đồng thế chấp chặt chẽ có thể tham khảo dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp

Thế chấp khác cầm cố ở điểm nào cơ bản nhất?

Điểm khác biệt cốt lõi là việc chuyển giao tài sản. Trong thế chấp, bên thế chấp không giao tài sản mà vẫn giữ và tiếp tục khai thác, sử dụng. Trong cầm cố, bên cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ. Vì vậy, thế chấp thường áp dụng với bất động sản và tài sản giá trị lớn gắn với hoạt động của bên bảo đảm.

Thế chấp nhà đất có bắt buộc công chứng và đăng ký không?

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật chuyên ngành, và việc đăng ký thế chấp là bắt buộc. Đăng ký là điều kiện để biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán.

Đang thế chấp nhà thì có được tiếp tục ở hoặc cho thuê không?

Có. Theo quy định về quyền của bên thế chấp, bên thế chấp được khai thác, sử dụng tài sản thế chấp và hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Do đó, bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục ở hoặc cho thuê, miễn là không làm mất, hư hỏng hoặc giảm sút giá trị tài sản.

Khi nào bên nhận thế chấp được xử lý tài sản?

Bên nhận thế chấp được xử lý tài sản khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, khi phải thực hiện nghĩa vụ trước hạn do vi phạm, hoặc trong trường hợp khác theo thỏa thuận, theo quy định của luật. Trước khi xử lý, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm trong thời hạn hợp lý.

Một tài sản có thể thế chấp cho nhiều khoản vay không?

Có thể, nếu các bên có thỏa thuận và tài sản có giá trị đủ lớn. Khi đó, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thời điểm xác lập hiệu lực đối kháng, tức thời điểm đăng ký. Bên đăng ký trước được ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu được sau khi xử lý tài sản.

Kết luận

Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có ưu điểm là bên thế chấp vẫn giữ và khai thác tài sản của mình, nhưng đi kèm là những yêu cầu chặt chẽ về hình thức, đăng ký và trình tự xử lý khi có vi phạm. Nắm rõ khái niệm theo Điều 317, phạm vi tài sản thế chấp, hiệu lực và hiệu lực đối kháng với người thứ ba, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, cùng cơ chế đăng ký và xử lý tài sản sẽ giúp các bên chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.

Nếu bạn đang chuẩn bị thế chấp tài sản để vay vốn hoặc bảo đảm cho một nghĩa vụ, hoặc cần rà soát hợp đồng thế chấp trước khi ký, LTV Law sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ soạn thảo hồ sơ phù hợp với hoàn cảnh cụ thể. Bạn cũng có thể tham khảo thêm bài viết về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để lựa chọn biện pháp phù hợp nhất với giao dịch của mình.