Hợp đồng thuê tài sản: Quyền, Nghĩa vụ các bên & Lưu ý

Thuê tài sản là một trong những giao dịch phổ biến nhất trong đời sống và kinh doanh, từ thuê nhà, thuê mặt bằng, thuê xe cho tới thuê máy móc, thiết bị. Dù rất quen thuộc, không ít tranh chấp phát sinh chỉ vì các bên không nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình, hoặc thỏa thuận sơ sài bằng lời nói. Bài viết dưới đây tổng hợp những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015, giúp bên cho thuê và bên thuê hiểu rõ quyền lợi, trách nhiệm và những điểm cần lưu ý khi giao kết.

Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Như vậy, đặc trưng của quan hệ thuê tài sản gồm ba yếu tố gắn liền với nhau: có việc giao tài sản, bên thuê được sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định, và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.

Điểm cần nhấn mạnh là thuê tài sản chỉ chuyển giao quyền sử dụng, không chuyển quyền sở hữu. Hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả lại chính tài sản đã thuê cho bên cho thuê. Đây là điểm phân biệt căn bản giữa thuê tài sản với mua bán tài sản.

Riêng đối với thuê nhà ở và thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác, Điều 472 dẫn chiếu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Vì vậy, khi thuê nhà, ngoài các nguyên tắc chung về thuê tài sản, các bên còn phải lưu ý những quy định riêng của Luật Nhà ở.

Giá thuê tài sản

Giá thuê là một trong những nội dung cốt lõi của hợp đồng. Theo Điều 473 Bộ luật Dân sự năm 2015, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Đây là sự thể hiện của nguyên tắc tự do thỏa thuận trong quan hệ dân sự.

Trường hợp không có thỏa thuận về giá thuê hoặc thỏa thuận không rõ ràng, giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng. Quy định này là cơ sở để giải quyết khi các bên đã thực hiện việc thuê nhưng lại chưa chốt rõ giá, tuy nhiên trên thực tế việc chứng minh giá thị trường không phải lúc nào cũng dễ dàng. Do đó, các bên nên thỏa thuận cụ thể mức giá, đồng tiền thanh toán, kỳ hạn và phương thức thanh toán ngay trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.

Thời hạn thuê tài sản

Theo Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì thời hạn thuê được xác định theo mục đích thuê. Ví dụ, thuê một thiết bị để phục vụ một công việc cụ thể thì thời hạn thuê gắn với thời gian thực hiện công việc đó.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và cũng không thể xác định được thời hạn theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê được coi là chấm dứt khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê. Ngoài ra, khi không xác định được thời hạn, mỗi bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý. Việc thông báo trước nhằm bảo đảm bên còn lại có đủ thời gian để chuẩn bị, tránh gây thiệt hại đột ngột.

Nghĩa vụ của bên cho thuê

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khá đầy đủ về nghĩa vụ của bên cho thuê tại các Điều 476, 477 và 478. Có thể tóm lược thành ba nhóm nghĩa vụ chính:

• Giao tài sản đúng cam kết (Điều 476): bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản.
• Bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê (Điều 477): bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê ở trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa. Nếu tài sản bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu giảm giá thuê, sửa chữa, đổi tài sản khác hoặc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê (Điều 478): bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê. Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản mà bên thuê không được sử dụng ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nghĩa vụ của bên thuê

Song song với nghĩa vụ của bên cho thuê, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ của bên thuê tại các Điều 479, 480 và 481. Ba nhóm nghĩa vụ cơ bản gồm:

• Bảo quản và sử dụng tài sản đúng công dụng, mục đích (Điều 479): bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, sử dụng đúng công dụng và mục đích đã thỏa thuận; có thể sửa chữa những hư hỏng nhỏ, nhưng không được tự ý thay đổi tình trạng tài sản nếu không được bên cho thuê đồng ý. Nếu làm mất, hư hỏng tài sản thì phải bồi thường.
• Trả tiền thuê (Điều 480): bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn thì trả tiền thuê khi trả lại tài sản. Trường hợp bên thuê chậm trả tiền thuê nhiều kỳ, bên cho thuê có thể có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định.
• Trả lại tài sản thuê (Điều 481): khi hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng tình trạng đã thỏa thuận; nếu làm giảm sút giá trị tài sản thì phải bồi thường. Nếu chậm trả, bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại tài sản, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại.

Bảng dưới đây tóm tắt song song nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê và bên thuê để tiện theo dõi:

Cho thuê lại tài sản

Trong thực tế, bên thuê đôi khi muốn cho người khác thuê lại tài sản mà mình đang thuê. Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, việc cho thuê lại không đương nhiên, mà phải có sự đồng ý của bên cho thuê ban đầu.

Việc tự ý cho thuê lại khi chưa được đồng ý có thể bị coi là vi phạm hợp đồng và làm phát sinh trách nhiệm bồi thường, thậm chí dẫn tới chấm dứt hợp đồng thuê. Do đó, nếu có nhu cầu cho thuê lại, bên thuê nên thỏa thuận rõ ngay từ đầu trong hợp đồng, hoặc xin ý kiến đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê trước khi thực hiện.

Những lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê tài sản

Để hạn chế rủi ro và tranh chấp, các bên nên lưu ý một số điểm sau khi giao kết hợp đồng thuê tài sản:

• Lập thành văn bản: dù pháp luật không phải lúc nào cũng bắt buộc, việc lập hợp đồng bằng văn bản với các điều khoản rõ ràng giúp làm bằng chứng khi có tranh chấp. Đối với thuê nhà, cần lưu ý thêm các yêu cầu về hình thức theo Luật Nhà ở.
• Biên bản bàn giao: nên lập biên bản mô tả chi tiết tình trạng tài sản khi giao và khi trả, kèm hình ảnh nếu cần, để làm căn cứ xác định hao mòn tự nhiên và phần hư hỏng phải bồi thường.
• Đặt cọc: các bên có thể thỏa thuận về khoản đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, đồng thời quy định rõ điều kiện hoàn trả hoặc khấu trừ khoản cọc này.
• Sửa chữa và chi phí: nên phân định rõ ai chịu trách nhiệm sửa chữa hư hỏng lớn, ai chịu hư hỏng nhỏ và cách xử lý chi phí phát sinh trong thời gian thuê.
• Chấm dứt và phạt vi phạm: nên thỏa thuận trước các trường hợp được đơn phương chấm dứt, thời gian báo trước và mức phạt vi phạm nếu có. Tham khảo thêm bài viết về phạt vi phạm hợp đồng để xây dựng điều khoản phù hợp.

Cần lưu ý phân biệt hợp đồng thuê tài sản với hợp đồng thuê khoán tài sản được quy định từ Điều 483 Bộ luật Dân sự năm 2015 trở đi: thuê khoán thường gắn với việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (như thuê khoán đất, rừng, mặt nước) và có cơ chế pháp lý riêng, khác với thuê tài sản để sử dụng thông thường.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê tài sản có bắt buộc lập thành văn bản không?

Bộ luật Dân sự không đặt ra yêu cầu chung bắt buộc mọi hợp đồng thuê tài sản phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, với những tài sản có giá trị lớn hoặc thời hạn thuê dài, và đặc biệt là thuê nhà, các bên nên lập văn bản và tuân thủ các yêu cầu về hình thức theo Luật Nhà ở cùng quy định liên quan để bảo đảm an toàn pháp lý.

Nếu hợp đồng không ghi giá thuê thì tính thế nào?

Theo Điều 473 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá thuê, giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng. Dù vậy, để tránh tranh cãi khó chứng minh, các bên nên thỏa thuận rõ mức giá ngay từ đầu.

Bên thuê có được cho người khác thuê lại tài sản không?

Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Việc tự ý cho thuê lại khi chưa được đồng ý có thể bị coi là vi phạm hợp đồng.

Hết hạn thuê, tài sản bị hao mòn thì bên thuê có phải bồi thường không?

Theo Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Nghĩa là phần hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường thì bên thuê không phải bồi thường; chỉ khi làm giảm sút giá trị tài sản ngoài hao mòn tự nhiên, do lỗi của mình, bên thuê mới phải bồi thường.

Hợp đồng không ghi thời hạn thuê thì chấm dứt khi nào?

Theo Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu không thỏa thuận thời hạn thì xác định theo mục đích thuê; khi không xác định được, mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Kết luận

Hợp đồng thuê tài sản là giao dịch quen thuộc nhưng đòi hỏi các bên hiểu đúng bản chất: bên cho thuê giao tài sản để bên thuê sử dụng trong một thời hạn và nhận tiền thuê, còn quyền sở hữu vẫn thuộc bên cho thuê. Việc nắm rõ các quy định về giá thuê, thời hạn, nghĩa vụ của mỗi bên và điều kiện cho thuê lại theo Bộ luật Dân sự năm 2015, kết hợp với một hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ và biên bản bàn giao rõ ràng, sẽ giúp hạn chế đáng kể rủi ro tranh chấp. Nếu bạn cần hỗ trợ rà soát hoặc soạn thảo hợp đồng thuê tài sản cho trường hợp cụ thể, có thể tham khảo dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng của LTV Law, cũng như tìm hiểu thêm về giao kết hợp đồng và các trường hợp hợp đồng vô hiệu để chủ động phòng ngừa rủi ro.