Tranh chấp đất đai: Trình tự giải quyết, thẩm quyền & án phí 2026

Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp, càng khó hơn khi bộ máy vừa thay đổi lớn: bỏ Ủy ban nhân dân cấp huyện, chuyển sang Tòa án nhân dân khu vực, cơ quan tài nguyên môi trường đổi thành Nông nghiệp và Môi trường. Bài viết hướng dẫn trình tự giải quyết, thẩm quyền, thời hiệu và án phí theo Luật Đất đai 2024 và quy định hiện hành, giúp xác định đúng nơi cần nộp đơn.

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Cần phân biệt:

• Tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp (ai là người có quyền sử dụng đất) — bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện;
• Tranh chấp liên quan đến đất đai (hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là đất...) — không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, và áp dụng thời hiệu khác.

Việc xác định đúng loại tranh chấp quyết định thủ tục, thẩm quyền và thời hiệu — đây là bước hay bị nhầm nhất.

2. Các loại tranh chấp đất đai thường gặp

• Tranh chấp ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất liền kề;
• Tranh chấp lối đi chung, quyền về lối đi qua;
• Đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ; tranh chấp do lấn, chiếm đất;
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất (xem bài thừa kế đất đai);
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc mua bán đất;
• Tranh chấp đất trong hộ gia đình, khi ly hôn.

3. Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải ở cơ sở (khuyến khích)

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Đây là bước tự nguyện, không bắt buộc.

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (bắt buộc)

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai (ai là người có quyền sử dụng đất) mà các bên không hòa giải được thì phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc: nếu chưa qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ không thụ lý.

• Thời hạn hòa giải: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn (đây là 30 ngày theo lịch, không phải ngày làm việc; Luật 2013 trước đây là 45 ngày);
• Hội đồng hòa giải do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì, có đại diện Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và người biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất;
• Kết quả phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành, có chữ ký các bên và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã.

4. Bước 2: Xác định thẩm quyền giải quyết (Điều 236)

Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, Điều 236 Luật Đất đai 2024 phân định thẩm quyền:

Quyền được lựa chọn giữa Ủy ban nhân dân và Tòa án khi không có giấy tờ là điểm mới so với Luật Đất đai 2013 (trước đây tuyến giải quyết cứng nhắc hơn).

5. Giải quyết bằng con đường hành chính (Ủy ban nhân dân)

Nếu chọn giải quyết theo con đường hành chính, cần lưu ý bộ máy đã thay đổi từ 01/7/2025. Văn bản Luật Đất đai 2024 ban hành trước đó ghi thẩm quyền của "Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện", nhưng do bỏ cấp huyện (chính quyền địa phương 2 cấp), theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư về cơ bản được chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết, các bên có thể khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Cấp giải quyết cao nhất theo tuyến hành chính thuộc Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường (cơ quan đổi tên từ Bộ Tài nguyên và Môi trường).

6. Giải quyết bằng con đường Tòa án (khởi kiện)

Từ 01/7/2025, hệ thống tòa án tổ chức lại, bỏ Tòa án nhân dân cấp huyện; tranh chấp đất đai sơ thẩm do Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện gồm

• Đơn khởi kiện (xem bài đơn khởi kiện tranh chấp đất đai);
• Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã (với tranh chấp bắt buộc hòa giải);
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ tùy thân, tài liệu, chứng cứ liên quan.

Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch

Án phí tính theo giá trị tài sản tranh chấp (Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14):

Ví dụ: tranh chấp thửa đất trị giá 1 tỷ đồng, án phí = 36 triệu + 3% × 200 triệu = 42 triệu đồng. Người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí bằng 50% mức dự tính (tức khoảng 21 triệu đồng trong ví dụ trên) trong 7 ngày kể từ ngày nhận thông báo; bên thua kiện cuối cùng phải chịu án phí.

7. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

• Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất: không áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015) — có thể khởi kiện bất cứ lúc nào;
• Tranh chấp gắn với giao dịch (hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế...): áp dụng thời hiệu theo Bộ luật Dân sự. Ví dụ, thời hiệu chia thừa kế đối với bất động sản là 30 năm; thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thường là 3 năm. Cần đánh giá theo từng tình huống.

8. Chứng cứ cần chuẩn bị

Chứng cứ quyết định phần lớn khả năng thắng kiện. Nên chuẩn bị: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về nguồn gốc đất; trích lục, trích đo địa chính; biên bản đo đạc, xác định ranh giới; hợp đồng, biên nhận, giấy tờ giao dịch; lời khai người làm chứng, người sử dụng đất liền kề; biên bản hòa giải. Thu thập đầy đủ, hợp pháp và sắp xếp logic ngay từ đầu sẽ tránh bị kéo dài, trả hồ sơ.

9. Câu hỏi thường gặp

Có bắt buộc hòa giải trước khi kiện không?

Với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Với tranh chấp giao dịch, thừa kế liên quan đến đất thì không bắt buộc.

Nộp đơn khởi kiện ở đâu sau khi bỏ tòa cấp huyện?

Nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất (áp dụng từ 01/7/2025).

Không có sổ đỏ có kiện đòi đất được không?

Được. Khi không có giấy tờ, các bên được lựa chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án, sau khi đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tranh chấp đất kéo dài có bị mất quyền khởi kiện không?

Với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu; với tranh chấp giao dịch thì có thời hiệu, nên cần kiểm tra sớm.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai cần xác định đúng loại tranh chấp, qua hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khi cần), rồi chọn đúng cơ quan có thẩm quyền theo bộ máy mới. Sau khi sáp nhập, nhiều người nộp đơn sai nơi dẫn đến bị trả lại, mất thời gian. LTV Law hỗ trợ đánh giá hồ sơ, xác định đúng thẩm quyền, tính thời hiệu và án phí tạm ứng, chuẩn bị hồ sơ hòa giải và khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực. Xem thêm dịch vụ tư vấn pháp lý của LTV Law.