Thu hồi đất và bồi thường: Trường hợp, nguyên tắc & quyền lợi

Thu hồi đất và bồi thường là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/8/2024) đã sửa đổi căn bản chế định này theo hướng bảo vệ người có đất tốt hơn. Bài viết trình bày các trường hợp thu hồi, nguyên tắc bồi thường, điều kiện được bồi thường và quyền khiếu nại, khởi kiện — lưu ý nhiều bài trên mạng còn dẫn Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực.

1. Thu hồi đất là gì?

Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người đang sử dụng, hoặc thu lại đất đã giao, cho thuê. Cần phân biệt thu hồi vì lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh (có bồi thường) với thu hồi do vi phạm hoặc chấm dứt việc sử dụng đất (thường không được bồi thường về đất).

2. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 chia thành bốn nhóm:

• Vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78): đất làm nơi đóng quân, trụ sở, công trình quốc phòng an ninh, kho tàng của lực lượng vũ trang, trường bắn, thao trường, cơ sở giam giữ...
• Để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79): Luật liệt kê cụ thể các trường hợp như công trình giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước, điện lực; dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư; công trình y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao công cộng; khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Việc liệt kê cụ thể là điểm mới, nhằm hạn chế thu hồi tùy tiện so với Luật 2013.
• Do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81): sử dụng đất không đúng mục đích đã bị xử phạt mà vẫn tiếp tục vi phạm; cố ý hủy hoại đất; đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền; không thực hiện nghĩa vụ tài chính; đất không được sử dụng liên tục hoặc chậm tiến độ theo quy định. Nhóm này không được bồi thường về đất.
• Do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 82): tổ chức giải thể, phá sản; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; tự nguyện trả lại đất; đất ở khu vực sạt lở, sụt lún, thiên tai đe dọa tính mạng.

3. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 91)

• Việc bồi thường được thực hiện dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định;
• Đa dạng hình thức bồi thường: ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể; ngoài ra có thể bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở nếu người dân có nhu cầu và địa phương có điều kiện — đây là điểm mới so với Luật 2013;
• Tái định cư đi trước: phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi ra quyết định thu hồi đất ở; khu tái định cư bảo đảm nơi ở mới BẰNG HOẶC TỐT HƠN nơi ở cũ.

4. Điều kiện được bồi thường về đất (Điều 95)

Người có đất bị thu hồi được bồi thường về đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp. Một số trường hợp không có giấy tờ vẫn được bồi thường, ví dụ đất nông nghiệp được hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sử dụng trước ngày 01/7/2014 và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Đất thuộc trường hợp thu hồi do vi phạm (Điều 81) thì không được bồi thường về đất.

5. Bồi thường về tài sản, cây trồng, vật nuôi

• Nhà ở, công trình phục vụ đời sống (Điều 102): bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình tương đương; chủ tài sản được tận dụng vật liệu còn lại;
• Cây trồng, vật nuôi (Điều 103): cây hằng năm tính theo giá trị một vụ thu hoạch; cây lâu năm và vật nuôi tính theo thiệt hại thực tế; được thu hoạch, di dời trước khi bàn giao đất;
• Không được bồi thường tài sản (Điều 105): tài sản tạo lập trái phép hoặc tạo lập sau thời điểm thông báo thu hồi đất, và một số trường hợp khác theo quy định.

6. Các khoản hỗ trợ

Ngoài bồi thường, người có đất bị thu hồi còn được xem xét các khoản hỗ trợ: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ khác (Điều 108); hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất ở kết hợp kinh doanh (Điều 109). Chi tiết mức hỗ trợ và trình tự thực hiện theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

7. Quyền của người có đất bị thu hồi (Điều 237)

Người có đất bị thu hồi có quyền được thông báo, tham gia ý kiến vào phương án bồi thường và được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng quy định. Nếu không đồng ý với quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường, người dân có thể:

• Khiếu nại đến người, cơ quan đã ra quyết định (theo trình tự Luật Khiếu nại);
• Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

Người dân lựa chọn một trong hai con đường trên. Thời hiệu khiếu nại lần đầu thông thường là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính; cần thực hiện đúng thời hạn để không mất quyền. Trình tự khởi kiện tham khảo bài đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.

8. Câu hỏi thường gặp

Không đồng ý giá bồi thường thì Nhà nước có cưỡng chế thu hồi không?

Việc không đồng ý phương án bồi thường không đương nhiên dừng việc thu hồi. Người dân nên thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đúng thời hạn; nếu đã có quyết định thu hồi hợp pháp và người dân không bàn giao đất, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định.

Đất không có sổ đỏ có được bồi thường không?

Có thể, nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước 01/7/2014 theo Điều 95. Không đủ điều kiện thì có thể chỉ được xem xét hỗ trợ.

Bồi thường bằng tiền tính theo giá nào?

Theo giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, không dùng cách bảng giá nhân hệ số như trước đây.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp thu hồi đất, nguyên tắc bồi thường đa dạng hình thức, bảo đảm tái định cư trước khi thu hồi và bảo vệ quyền khiếu nại, khởi kiện của người dân. Khi bị thu hồi đất, cần nắm rõ quyền lợi và thực hiện các thủ tục đúng thời hạn. Nếu cần hỗ trợ đánh giá phương án bồi thường, khiếu nại hoặc khởi kiện, có thể tham khảo dịch vụ tư vấn pháp lý của LTV Law.