Thời gian qua, chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã được triển khai dần dần theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo minh bạch và công bằng giữa các thành phần kinh tế. Điều này góp phần khuyến khích việc sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế tình trạng lãng phí đất đai, đồng thời định hướng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Mục lục
Một trong những yếu tố quan trọng trong chính sách này là quy định về miễn giảm tiền thuê, sử dụng đất, bao gồm các quy định pháp luật cụ thể về miễn, giảm tiền thuê đất và tiền sử dụng đất. Dưới đây, LTV sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các quy định này.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Đất đai năm 2025 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025);
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP, Nghị định số 79/2019/NĐ-CP.
Theo Điều 155 Luật Đất đai 2025, căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định như sau:
Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
- Diện tích đất được giao, chuyển mục đích sử dụng, hoặc được công nhận quyền sử dụng đất;
- Giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể; nếu có đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;
- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.
Căn cứ tính tiền cho thuê đất:
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất, thời gian gia hạn sử dụng đất;
- Đơn giá thuê đất; trong trường hợp đấu giá quyền thuê đất, giá thuê đất là giá trúng đấu giá;
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
- Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.
Như vậy, so với Luật Đất đai 2013, quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong Luật Đất đai 2025 đã bổ sung thêm căn cứ liên quan đến chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.
Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được quy định tại Điều 157 Luật Đất đai 2025, bao gồm:
Dự án được hưởng ưu đãi đầu tư
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, ngoại trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Dự án thuộc lĩnh vực xã hội
- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh, bệnh binh không còn khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo;
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Đất ở dành cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
- Đất ở dành cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn;
- Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
- Sử dụng đất để xây dựng các công trình hạ tầng, công trình công cộng.
- Sử dụng đất của các đơn vị sự nghiệp công lập.
- Sử dụng đất để xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; đất làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho vận hành, khai thác công trình ngầm.
- Sử dụng đất để xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dụng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa cho đường sắt.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã.
- Sử dụng đất để xây dựng công trình cấp nước sạch, thoát nước và xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở, hộ gia đình và cá nhân phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện nhận bồi thường về đất ở và không có chỗ ở khác trong cùng đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi.
Điểm mới của Luật Đất đai 2025 về các trường hợp được miễn giảm
So với Điều 110 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2025 bổ sung nhiều trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, thuê đất. Các điểm mới đáng chú ý bao gồm:
- Sử dụng đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất.
- Sử dụng đất để xây dựng công trình cấp nước sạch, thoát nước và xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở, không đủ điều kiện nhận bồi thường về đất ở, và không có nơi ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
Trình tự, thủ tục quy định về miễn giảm tiền thuê
Hiện nay, pháp luật quy định rõ ràng về trình tự và thủ tục miễn giảm tiền thuê đất tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và trình tự thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
Tuy nhiên, theo quy định mới tại Luật Đất đai 2025, tại Khoản 3 Điều 157, các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn.
Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo việc thực hiện miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng quy định, tránh thất thu ngân sách nhà nước, dự thảo Nghị định về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang xem xét bổ sung trách nhiệm của các cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường trong việc giám sát và thực thi các quy định này.
Nộp lại tiền miễn, giảm khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhằm thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Trong trường hợp này, tổ chức đó sẽ có quyền và nghĩa vụ giống như trường hợp không được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tuy nhiên, theo điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2025, khi tổ chức chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tổ chức đó phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là quy định mới hoàn toàn so với Luật Đất đai 2013.
Lưu ý
Nếu người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, và được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai 2025 có hiệu lực (1/1/2025), thì họ vẫn sẽ được tiếp tục miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong thời gian sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật trước khi Luật Đất đai 2025 có hiệu lực.
Dịch vụ pháp lý đất đai của công ty LTV
- Tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Soạn thảo các văn bản, giao dịch và hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Tư vấn về trình tự và thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng, và đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại Tòa án và các cơ quan hành chính.
Qúy khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai, vui lòng liên hệ LTV để được hỗ trợ tốt nhất!
Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2025, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến công ty LTV để được hỗ trợ.
Xem thêm: https://ltvlaw.com/dau-hieu-mo-ta-chat-luong-khong-the-dang-ky-bao-ho-nhan-hieu/
