Hiện nay, tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến và phức tạp. Có nhiều phương thức để giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên có thể lựa chọn như thương lượng, hòa giải, hoặc đưa ra Tòa án. Một trong những phương thức mới được Luật Đất đai 2025 ghi nhận là giải quyết tranh chấp đất đai thông qua trọng tài thương mại. Dưới đây là tư vấn từ Luật LTV về phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo quy định của Luật Đất đai 2025.
Mục lục
Căn cứ pháp lý
Tranh chấp đất đai là gì?
Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2025, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp đất đai có thể được phân thành hai nhóm chính như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.
- Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…
Ngoài các phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống như tòa án, một phương thức hiệu quả khác là giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại. Đây là cách giải quyết tranh chấp nhanh chóng, linh hoạt, giúp các bên tránh được thủ tục hành chính phức tạp và có thể rút ngắn thời gian xử lý tranh chấp.
Điểm mới trong quy định về giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo Luật Đất đai 2025
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2025, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
Như vậy, điểm mới của Luật Đất đai 2025 so với Luật Đất đai 2013 là đã bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại. Cụ thể:
Theo Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2025, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Ngoài ra, theo Khoản 6 Điều 236, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến quản lý và sử dụng đất khi Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Đánh giá điểm mới
Theo Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chỉ thuộc về Tòa án hoặc UBND các cấp. Việc bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại trong Luật Đất đai 2025 nhằm giảm tải cho Tòa án khi số lượng tranh chấp đất đai và vụ án cần giải quyết ngày càng gia tăng.
Thông thường, việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án diễn ra qua hai cấp xét xử. Tuy nhiên, nếu giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại, phán quyết của trọng tài có giá trị chung thẩm, tức là chỉ có một cấp xét xử. Phán quyết của trọng tài được thi hành theo pháp luật về thi hành án dân sự. Vì vậy, việc mở rộng thẩm quyền cho trọng tài thương mại có thể rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp, giúp quá trình diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.
Quy định này cũng phù hợp với thực tiễn hiện nay, khi ngoài Tòa án, các tổ chức trọng tài thương mại trong nước đã giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại đối với nhiều tranh chấp phát sinh từ hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2025 chưa giải thích rõ về khái niệm mới là “tranh chấp liên quan đến đất đai”. Hiện nay vẫn tồn tại sự tranh cãi và nhầm lẫn giữa “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất”. Do đó, để áp dụng thẩm quyền của trọng tài thương mại một cách chính xác và rõ ràng hơn, dự thảo luật cần làm rõ hai khái niệm này.
Điều kiện giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại
Điều kiện về thẩm quyền
Thẩm quyền của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại có thể phát sinh dựa trên Điều 2 Luật Trọng tài thương mại:
1.Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài.
2.Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
3.Tranh chấp phát sinh giữa các bên, trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
Theo Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2025, các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hoặc bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo pháp luật về trọng tài thương mại.
Như vậy, chỉ những tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai mới thuộc thẩm quyền của trọng tài thương mại. Những tranh chấp đất đai không liên quan đến hoạt động thương mại thì trọng tài không có thẩm quyền giải quyết, ví dụ như tranh chấp thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp đất thổ cư giữa các hộ gia đình, hay tranh chấp đất liền kề giữa các hộ gia đình.
Hiện tại, chưa có quy định rõ ràng về tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại. Tuy nhiên, dựa trên khái niệm “hoạt động thương mại” tại Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005, có thể hiểu rằng tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các bên trong các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, chẳng hạn như mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động có mục đích sinh lợi khác.
Theo thông lệ, khi một trong các bên là doanh nghiệp, đặc biệt nếu doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực liên quan đến đất đai như bất động sản, thì có thể thỏa mãn điều kiện “hoạt động thương mại” để giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại.
Điều kiện khác
Theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, để giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại, cần lưu ý các điều kiện sau:
Nếu một bên tham gia thỏa thuận trọng tài là tổ chức phải chấm dứt hoạt động, phá sản, giải thể, hợp nhất, sáp nhập, chia, tách, hoặc chuyển đổi hình thức tổ chức, thì thỏa thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với tổ chức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của tổ chức đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
1.Tranh chấp chỉ được giải quyết bằng trọng tài nếu các bên đã có thỏa thuận trọng tài bằng văn bản trước, trong, hoặc sau khi xảy ra tranh chấp.
2.Trường hợp một bên tham gia thỏa thuận trọng tài là cá nhân đã chết hoặc mất năng lực hành vi, thỏa thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với người thừa kế hoặc người đại diện theo pháp luật của người đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
3.Ngoài ra, theo Điều 2 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP, trong trường hợp các bên tranh chấp đã có thỏa thuận trọng tài mà một bên lại khởi kiện tại Tòa án, Tòa án phải từ chối thụ lý. Khi có yêu cầu giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ hỏi các bên về việc có thỏa thuận trọng tài hay không. Nếu có, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện cùng với các tài liệu, chứng cứ liên quan cho người khởi kiện.
Xu hướng giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại
Trong thời gian qua, không chỉ Tòa án mà cả các tổ chức trọng tài thương mại ở nước ta cũng đã giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại liên quan đến các hợp đồng phát sinh từ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trọng tài thương mại đã tham gia giải quyết nhiều tranh chấp về thuê nhà xưởng, đất đai. Tuy nhiên, thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại vẫn chưa được quy định rõ ràng và gặp một số vướng mắc.
Việc Luật Đất đai 2025 bổ sung trọng tài thương mại là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là một bước đi phù hợp với thực tiễn và thực sự cần thiết.
Tuy nhiên, để quy định này có thể áp dụng hiệu quả trong thực tế, cần có các quy định giải thích rõ về khái niệm tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, đồng thời cần làm rõ và thống nhất các khái niệm về tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó, cần ban hành quy định hướng dẫn chi tiết về điều kiện và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại.
Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại của Luật LTV
- Tư vấn về các phương thức lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại
- Chuẩn bị đơn khởi kiện và các tài liệu liên quan đến tranh chấp;
- Nghiên cứu hồ sơ, thu thập tài liệu và chứng cứ để giải quyết tranh chấp;
- Tư vấn về điều kiện và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài;
- Đại diện cho khách hàng hoặc làm luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án hoặc Trọng tài;
- Cung cấp các dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu của khách hàng.
Dưới đây là tư vấn của Luật LTV về giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo Luật Đất đai 2025. Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại, xin vui lòng liên hệ với Công ty Luật LTV để được hỗ trợ tốt nhất!
Xem thêm: https://ltvlaw.com/le-phi-thanh-lap-chi-nhanh-cong-ty/
